22 août 2017

Calculer un taux d’endettement avant d’emprunter

Vous n’arriverez pas à signer un crédit immobilier si votre capacité d’emprunt ne suffit pas. Pour la déterminer, il vous faut calculer votre taux d’endettement, manœuvre qui n’implique aucunement le recours à simulateur en ligne. Munissez-vous d’une simple calculatrice, cela sera amplement suffisant.

La recette du calcul de votre taux d’endettement

Pour calculer un taux d’endettement, il faut prendre en compte non-pas le salaire net d’un individu, mais sa base d’imposition. La raison est simple : une banque part du principe que tout ce qui est imposable est saisissable. Elle se base donc sur les revenus imposables de ses clients pour déterminer leur capacité d’emprunt.
Pour déterminer un taux d’endettement, l’opération mathématique est celle-ci : somme des mensualités multiplié par 100 divisé par revenus imposables nets. Par exemple, des mensualités de crédits se montant à 500 € sur un salaire imposable de 2000 €, donnent un taux d’endettement de 25 %.

Le calcul d’un taux d’endettement avec des revenus locatifs

Si vous possédez un bien immobilier mis en location, les loyers seront pris en compte dans votre capacité de remboursement. Ce que peu de propriétaires savent, c’est qu’un organisme de crédit ne prendra en compte que 70 % de ces loyers. Il est possible qu’une banque considère votre taux d’endettement faible, tandis qu’aux yeux d’une concurrente vous serez surendetté. La différence tient tout simplement dans la méthode de calcul.
Les personnes se trouvant en situation de déficit foncier pourront avoir plus de mal que d’autres à emprunter. Toutefois, certaines agences comprendront que le déficit foncier est volontaire, et n’a pour objet que d’alléger l’imposition des candidats emprunteur.

Le taux d’endettement limite pour pouvoir emprunter

Une banque ne financera pas lorsque le taux d’endettement futur est supérieur à 33 %. Certaines sociétés de crédit seront tentées de monter jusqu’à 40 %. Le piège est la souscription de prêts à la consommation lorsque l’organisme prêteur n’a que peu de moyens de contrôler la capacité de remboursement de ses clients.
S’il existe un taux d’endettement maximum, il est calculé pour la sécurité de l’emprunteur. Il est préférable de ne pas chercher à se tourner vers des prêteurs peu regardants, car leur TEG sont élevés. Un crédit vous engage, il doit être remboursé.

Ne négligez aucune dettes dans le calcul d’un taux d’endettement

Certains d’entre vous font exprès de ne pas mentionner certaines dettes lorsqu’ils calculent leur taux d’endettement. Ils espèrent que le conseiller clientèle de leur banque fera de même, et ils se trompent. Pensez-bien à prendre en compte toutes les mensualités de tous les prêts consommation et immobilier en cours.
Lorsqu’un organisme de crédit va calculer votre capacité d’emprunt, il consultera le FICOBA (fichier des comptes bancaires et assimilés). En quelques minutes, il aura sous les yeux les numéros de tous vos comptes bancaires, et demandera à consulter les trois derniers relevés. S’il s’aperçoit de virements permanents sur le compte de sociétés de crédit, il en déduira que vous avez tenté de lui cacher certaines dettes.

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